Thailand Property Tax for French Buyers 2026: Double Tax Treaty Explained
French buyers in Phuket: Thailand withholds 15% on rental income, France taxes capital gains at 30%. How the France–Thailand double tax treaty works, what to declare, and how to avoid paying twice.
Thai Property Tax for French Buyers: What You Need to Declare
French buyers investing in Phuket property face a dual reporting obligation: Thailand withholds 15% tax on rental income for non-residents, while France requires declaration of all worldwide income from French tax residents. The France–Thailand Double Taxation Convention (signed 1974) provides a tax credit mechanism — meaning you pay the higher of the two countries’ rates, not both in full. Thailand charges a transfer fee of 2% of the appraised value at purchase and levies an annual property tax of just 0.02–0.1% on residential property. Thailand has no individual capital gains tax. In France, capital gains on foreign property are taxed at a flat 30% (19% income tax + up to 17.2% social charges), though the French levy reduces over long holding periods.
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Thai Property Taxes: La Base pour Tous les Acheteurs
Regardless of nationality, all buyers pay the same Thai taxes at the Land Department:
| Taxe / Frais | Taux | Qui paie |
|---|---|---|
| Frais de transfert (Transfer Fee) | 2% de la valeur d’expertise | Négociable (souvent partagé) |
| Taxe sur les activités spécifiques (SBT) | 3,3% du prix de vente | Vendeur (si détenu < 5 ans) |
| Droit de timbre | 0,5% (si pas de SBT) | Vendeur |
| Retenue à la source (loyers) | 15% forfaitaire | Bailleur non-résident |
| Taxe foncière annuelle | 0,02–0,1% de la valeur d’expertise | Propriétaire |
| Impôt sur les plus-values | Aucun (personnes physiques) | — |
Pour les investisseurs français, l’absence de taxe sur les plus-values en Thaïlande est un avantage significatif. Votre exposition fiscale au moment de la vente existe uniquement en France.
La Convention Fiscale France–Thaïlande
La convention entre la France et la Thaïlande pour éviter les doubles impositions a été signée en 1974. Elle s’applique à l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés et certains autres impôts.
Principes clés pour les propriétaires immobiliers:
- Article 6 (Revenus immobiliers): La Thaïlande, en tant qu’État de situation du bien, dispose du droit primaire d’imposition des revenus locatifs
- Article 13 (Gains en capital): Les gains réalisés sur la vente d’immeubles situés en Thaïlande peuvent être imposés en Thaïlande — mais comme la Thaïlande n’impose pas les plus-values des particuliers, il n’y a pas d’imposition thaïlandaise
- Article 23 (Méthode d’élimination): La France applique la méthode du crédit d’impôt — les revenus thaïlandais sont imposés en France, mais la retenue à la source payée en Thaïlande est déduite de l’impôt français dû
Revenus Locatifs: Déclaration en France
Si votre bien thaïlandais génère des loyers, vous devez les déclarer dans votre déclaration de revenus française, à la rubrique revenus de source étrangère.
Comment les déclarer:
- Convertissez les revenus locatifs de THB en EUR au taux annuel moyen de la Banque de France
- Déclarez le montant brut sur le formulaire 2047 (Revenus encaissés à l’étranger)
- Reportez le montant sur votre formulaire 2042
- Déduisez les charges déductibles (frais de gestion, assurance, réparations)
- Indiquez la retenue à la source thaïlandaise pour le crédit d’impôt
Taux d’imposition sur le revenu en France (2025):
| Tranche | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à €11.497 | 0% |
| €11.497 – €29.315 | 11% |
| €29.315 – €83.823 | 30% |
| €83.823 – €180.294 | 41% |
| Au-delà de €180.294 | 45% |
Exemple de calcul:
- Revenus locatifs bruts: €12.000/an
- Retenue à la source thaïlandaise (15%): €1.800
- Charges déductibles: €2.000
- Revenu net imposable en France: €10.000
- Impôt français au taux marginal de 30%: €3.000
- Moins crédit d’impôt (retenue thaïlandaise): -€1.800
- Impôt français net dû: €1.200
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CSG/CRDS et Prélèvements Sociaux
Un point crucial souvent négligé par les investisseurs français: les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et autres contributions) s’appliquent aux revenus fonciers étrangers.
Taux global des prélèvements sociaux (2025): 17,2%
Qui est concerné?
- Résidents fiscaux français: soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus étrangers
- Résidents dans un autre État de l’UE/EEE cotisant à un régime de sécurité sociale: exonérés de certains prélèvements (jurisprudence de Ruyter — mais la Thaïlande n’est pas dans l’UE/EEE, donc les prélèvements s’appliquent en principe)
Impact sur l’exemple précédent:
- Revenus locatifs nets: €10.000
- Prélèvements sociaux (17,2%): €1.720
- Impôt sur le revenu net (après crédit): €1.200
- Charge fiscale totale en France: €2.920 (soit environ 29,2% du revenu net)
Plus-Values Immobilières: Vente du Bien Thaïlandais
La France impose les plus-values sur la vente d’immeubles situés à l’étranger par des résidents fiscaux français. Puisque la Thaïlande n’applique pas de taxe sur les plus-values des particuliers, la France taxe l’intégralité du gain.
Taux d’imposition des plus-values immobilières:
- Impôt sur le revenu: 19% (taux forfaitaire)
- Prélèvements sociaux: 17,2%
- Surtaxe (pour les plus-values > €50.000): 2–6%
- Taux global: environ 36,2% sur les plus importantes plus-values
Abattements pour durée de détention (plus-values immobilières):
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22ème année | 4% (exonération totale IR) | 1,60% |
| Plus de 30 ans | — | Exonération totale |
Conséquence pratique: Une détention de 22 ans exonère totalement d’impôt sur le revenu les plus-values immobilières. Une détention de 30 ans exonère également des prélèvements sociaux.
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’ISF depuis 2018. Il s’applique aux résidents fiscaux français dont le patrimoine immobilier net mondial dépasse €1,3 million.
Ce que cela signifie pour les propriétaires de biens thaïlandais:
- Votre bien thaïlandais est inclus dans l’assiette de l’IFI
- Valorisation: valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition
- Taux: 0,5% à 1,5% selon la tranche
Si votre patrimoine immobilier total (France + Thaïlande) dépasse €1,3M, l’IFI est une considération importante. En dessous de ce seuil, aucun IFI n’est dû.
Non-Résidents Fiscaux Français
Si vous quittez la France et n’êtes plus résident fiscal français:
- Vous ne déclarez plus vos revenus thaïlandais en France en principe
- La retenue à la source thaïlandaise de 15% reste applicable
- Votre pays de résidence fiscale devient le point de déclaration principal
- Les règles applicables dépendent entièrement de votre nouveau pays de résidence
Certains Français s’installent en Thaïlande et obtiennent la résidence thaïlandaise. Dans ce cas, ils peuvent ne plus être soumis à l’impôt français sur leurs revenus locatifs thaïlandais — sous réserve de ne plus être résidents fiscaux français.
Checklist de Conformité Fiscale pour les Acheteurs Français
- Consulter un expert-comptable ou conseiller fiscal international avant l’achat
- Ouvrir un compte bancaire thaïlandais pour les revenus locatifs
- Conserver les relevés de retenue à la source thaïlandaise (15%)
- Déclarer les revenus étrangers sur le formulaire 2047 chaque année
- Calculer les prélèvements sociaux (17,2%) sur les revenus nets
- Préparer un dossier de plus-value lors de la vente (prix d’achat, améliorations, coûts)
- Évaluer l’impact IFI si votre patrimoine immobilier dépasse €1,3M
Avertissement / Disclaimer: Ce guide est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique. La législation fiscale française et thaïlandaise évolue régulièrement. Consultez toujours un expert-comptable ou avocat fiscaliste qualifié avant de prendre une décision d’investissement.
FAQ
Frequently Asked Questions
Oui, si vous êtes résident fiscal français. Tous les revenus de source mondiale doivent être déclarés. Utilisez le formulaire 2047 pour les revenus étrangers, reportez-les sur le 2042, et déduisez un crédit d'impôt pour la retenue à la source thaïlandaise de 15% payée en Thaïlande.
Non. La Thaïlande n'applique pas de taxe sur les plus-values des personnes physiques. Votre exposition fiscale aux plus-values est uniquement en France, avec un taux global d'environ 36,2% (19% IR + 17,2% prélèvements sociaux), réduit par les abattements pour durée de détention.
Oui, si vous êtes résident fiscal français et que votre patrimoine immobilier mondial net dépasse €1,3 million. Le bien thaïlandais est valorisé à sa valeur vénale au 1er janvier de chaque année et intégré dans l'assiette de l'IFI aux taux de 0,5% à 1,5%.
En principe oui pour les résidents fiscaux français: les prélèvements sociaux (CSG/CRDS, soit 17,2%) s'appliquent aux revenus fonciers étrangers. Cela s'ajoute à l'impôt sur le revenu, pour une charge fiscale totale potentiellement proche de 30% des revenus nets pour un contribuable imposé à 30%.
Après 22 ans de détention, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur le revenu sur la plus-value (abattements progressifs de 6% par an de la 6ème à la 21ème année, puis 4% la 22ème). L'exonération totale des prélèvements sociaux intervient après 30 ans de détention.
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